以下文章来源于地产观察 ，作者侃叔
●●●1●●●
这几年的地产寒冬，是最能检验房企抗风险能力的时候。
有的企业冻死在了春天来临前，有的房企，则因为有多次过冬的经验，才能穿越周期逆流而上。
去年TOP30头部房企中，越秀地产的销售排名大幅提升了21位，以8.6%的涨幅，1260亿的全口径金额成为唯一一个业绩正增长的房企。
越秀的实力有多雄厚？
其母公司越秀集团拥有六家上市公司，旗下有金融、房地产、交通基建、现代农业、造纸等等多种产业，是广东老牌国企，资产近万亿。
而成立于1983年的越秀地产，是中国最老牌的房企之一，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。
在大本营广州，越秀开发了IFC国际金融中心、ICC环贸中心、越秀金融大厦等地标建筑。住宅方面，越秀在广州市场多年都是销冠，鲜有敌手，2022年在广州市场更是以593亿一骑绝尘。
去年广州的单盘销售第一名越秀和樾府，销售额超150亿。
克而瑞有这样一个数据：2022年广州每成交7套新房，就有1套是越秀开发的。
仔细研究了越秀地产的战略，之所以能在地产寒冬逆流而上，除了深耕多年及穿越周期的能力外，还有深厚的资金、土地储备。
另外非常重要的一点，国企越秀背靠的是全国GDP第一名的广东。
越秀深度布局粤港澳大湾区、华东、中西部、北方等核心区域，进驻全国30个城市，总土地储备超2800万平方米。
去年越秀的销售排行全国第16，而现在越秀地产的土储在全国排第6。
越秀开始在全国全面开花，比如在前几天豪掷59亿在北京拿下两块地，以及在郑州市区首次操盘的越秀金悦文华项目。
越秀金悦文华有几个难得：
严格意义上来说，这是在越秀郑州的首个落地项目。此前的越秀郑州未来府是金茂的产品系，金悦文华是越秀自己的高端产品系、自己操盘的项目；而金悦文华位于目前郑州最火热的片区之一金水北，金水北的楼盘近几年都是爆款，金悦文华能否超越之前爆款成为神盘？那得看越秀的操盘实力了；这是越秀地产和金水控股强强联合的项目，双国企相当于双保险；金水北多以城改为主，容积率大多在5-6之间，但越秀郑州金悦文华的容积率只有3.49，在片区内足够稀缺；地块位于东风渠、魏河双河交汇处，紧邻项目西侧规划的是23亩的市政公园，生态环境绝佳;……
片区内的低容积率改善盘，越秀要怎么做？
●●●2●●●
越秀在产品库里选择了高端产品系“天字系”。
越秀给这个产品系核定有很高的门槛和规格：
位置必须处于城市中心；产品必须有极高的工艺流程和质量管控；产品景观必须要从生态、健康、人文等维度，构筑全季、全龄、全感官的立体园林……
综合上面这些因素，越秀郑州金悦文华的首期地块产品采用中心花园围合式布局规划了五栋高层，立面整体呈现出沉稳有力的线条感，全部户内窗玻璃采用三层中空Low-e玻璃。
整体楼间距最高达到了60米，这样的超宽楼间距将每一栋楼的景观视野做到最大化，日照采光最大化，楼栋所有产品全部三、四面宽朝南，层高达到了3米。
不同于北区多数城改项目在产品户型上八九十平起步的设计，金悦文华直接规划了102/123/142㎡三个面积段的改善户型，这样的面积结合北区的价格来看，就是金水北的改善社区。
最让我惊讶的是越秀郑州对于项目产品户型上的打磨。
越秀郑州金悦文华产品户型不同于北区其他项目的几个地方：
大面宽、全明户型、超高赠送、超高利用率。
即使是100平米级别的户型，也创新性的做到了三房两厅两卫，双卫都是三段式分离卫生间，主卧套房还带有步入式衣帽间；
LDK客餐厨一体化设计；
南向6.4米面宽、1.8米进深的观景阳台。
之所以能做得到这么宽敞舒适，是因为超高的赠送率，这个102平的户型，整体赠送面积超过了11平，综合下来得房率超过了85%。
而当面积再大点，更多的惊喜就来了：123平的三室两厅两卫，还有一个将近7平米的入户花园！
因为有了这个入户花园，整个家庭的场景都变得不一样了：
位居主城也有了别墅花园的感受，每天出门归家，穿过小花园院落，仪式感、幸福感满满。
同样的，双卫都是三段式分离卫生间，主卧套房带有步入式衣帽间；LDK客餐厨一体化设计；南向阳台面宽做到了6.9米；270°主卧飘窗，采光面更足。
赠送面积超过16平，综合得房率超过88%。
而142平的户型，则是金悦文华的最大惊喜。
四房的空间，拥有一个入户花园，同时还拥有一个将近9平米的超大观景阳台！南向的四面宽、主卧的270°飘窗让河景尽收眼底。这个户型合计赠送面积超过了21平，实际得房率更是超过了90%，这是主城区我见过的最牛的得房率了。
在越秀郑州整体景观规划中，项目以嵩阳书院为景观灵感打造了一个艺术性的全龄景观花园。
得益于超大楼间距，越秀郑州金悦文华配置了舒适的归家动线，而且是全龄化、多主题的生活景观场景，还配置了400米的健身跑道。社区有泛大堂、会客空间、艺术门厅、休闲庭院等配置，构成了它独特的社交化景观。
景观细节也极其丰富。
仅以儿童活动区为例，内部规划的是以“书院+越秀IP”为主题的儿童游乐区，不同于一般社区里儿童区仅有简单的几个摇椅玩具，这个儿童活动区结合了嵩阳书院的诗书礼乐文化底蕴，以“礼、乐、诗、书、画、兰”，六大主题组成了极具风雅人文又不失童趣的主题场所，让孩子在小区游玩时感受到传统文化，寓教于乐。
●●●3●●●
如果说越秀郑州金悦文华的产品让其从整个金水北脱颖而出，那么位置与配套则让它提前预定了2023年的超级爆款。
首先是金水北三横三纵的主干道结合密集的地铁路网形成的立体交通。
项目紧邻文化路，南北可通过文化路、花园路、中州大道、京广快速路，东西则可沿三全路、北三环连霍畅快通达全城。项目距离7号线龙门路站只有500米，2号线、4号线、K1线路环绕串联通达全城。
郑州越秀金悦文华的生态环境真正做到了：双河交汇、居家公园里。项目南侧即是魏河玉带环腰，西侧有东风渠，并且西边紧邻规划面积达23亩的市政公园，是难得一见的风水宝地。
而且笔者实测，驱车5分钟即可到达贾鲁河公园，这样的居住环境实在是无敌。
而项目一公里范围内就有3所小学（文化路一小翰林校区、文化路三小长安校区、金水区艺术小学宏康校区）、2所中学（龙门实验学校、第七中学），多名校环绕直接让孩子一站式享受9年黄金教育链。
更重要的是，项目划片的双名校，是文化路一小教育集团&龙门实验初中，凭购房合同入学！
这样的配置，年度红盘提前预定了。
●●●4●●●
郑州越秀金悦文华高品质的高定产品，搭配的服务也是高定的。整个社区拥有越秀美好家YES健康体系来保驾护航。
全国物业Top10的越秀服务依托3大物业服务平台——越生活、越幸福、越智慧，为业主打造全生命周期的客服系统。
在越秀集团强大的实力加持下，越秀郑州金悦文华项目入驻郑州主城区，拥有金水北成熟片区，多维交通，双河交汇，双学区的超高配置，而且产品力不俗——高配置景观，3米层高，大面宽、高得房率、大面积赠送，据说价格对于北区来说有不小的惊喜，想置业金水北的朋友们可以考虑。
